Rumah Susun

APARTMENT / RUMAH SUSUN
(UNDANG-UNDANG Nomor 16 Tahun 1985, wacana RUMAH SUSUN)
Stanley Lesmana, SH



Sebelumnya perlu diketahui terlebih dahulu bahwa di Indonesia tidak ada peraturan mengenai apartment, namun yang ada ialah peraturan mengenai Rumah Susun. Peraturan Rumah Susun ini lebih luas dari istilah apartment alasannya ialah meliputi juga pengaturan mengenai bangunan bertingkat yang dipisahkan untuk kepentingan komersial. Hal ini sanggup terlihat terang dari definisi Rumah Susun.

Rumah Susun ialah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing sanggup dimiliki dan dipakai secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda bersama dengan tanah-bersama.

Maka setiap gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara sanggup berdiri diatas kaki sendiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan system bangunan disebut juga sebagai Rumah Susun (Berdasarkan klarifikasi UU Nomor 16 tahun 1985). Penjelasan ini sanggup dimengerti lantaran dalam pengertian Rumah Susun dalam Undang-Undang itu sendiri dikatakan “………..terutama untuk tempat hunian,…..” berarti diutamakan untuk sebuah hunian, namun apabila bukan dipakai untuk hunian juga sanggup dikatakan Rumah Susun. Sehingga unsur sebagai hunian bukan merupakan unsur yang esensial.

Melalui pengertian tersebut sanggup kita ketahui unsur esensial dari suatu Rumah Susun adalah:

1.  Bangunan gedung bertingkat dalam suatu lingkungan.
2.  Terbagi dalam bagian-bagian
3. Bagian-bagian tersebut sanggup dimiliki dan dipakai secara terpisah 
4. Dilengkapi bab bersama, benda bersama dengan tanah bersama.

Satuan Rumah Susun ialah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya dipakai secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

Lingkungan ialah sebidang tanah dengan batas-batas yang terang yang di atasnya dibagun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.

Bagian Bersama ialah bab rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun (pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-pipa, jaringan-jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi serta ruang untuk umum).

Benda Bersama ialah benda yang bukan merupakan bab rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama (taman, bangunan pertamanan, bangunan saran sosial, tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir).

Tanah Bersama ialah sebidang tanah yang dipakai atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin banguan. Tanah intinya mempunyai fungsi sosial menyerupai yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 wacana Pokok-Pokok Agraria.

Asas Pembangunan Rumah Susun

• Asas Kesejahteraan umur keadilan dan pemerataan

•  Asas Keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan

Tujuan Pembangunan Rumah Susun:

1.  Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian aturan dalam pemanfaatannya.
2. Meningkatkan daya guna dan daya hasil gguna tanah di tempat perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan membuat lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, dan seimbang.
3. Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berkhasiat bagi kehidupan masyarakat.

Pembangunan Rumah Susun sanggup dilakukan oleh:

•  BUMN
• BUMD
• Koperasi
• BUMS
• Swadaya Masyarakat.

Persayaratan dalam Pembanguan Rumah Susun ada 2 yaitu:

• Persyaratan 
• TeknisPrsyaratan Adiminstrasi

Rumah Susun Hanya sanggup dibangun di atas hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tnah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Penyelenggaraan pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menuntaskan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.

Penyelenggaraan pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan bab bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi kejelasan atas:

•  Batas satuan yang sanggup dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan
•  Batas dan uraian atas bab bersama dengan benda bersama yang menjadi hak masing-masing satuan
•  Batas dan uraian tanah bersama dengan besarnya bab yang menjadi haknya masing-masing satuan.

Pemilikan Rumah Susun:

1. Satuan Rumah Susun dimiliki oleh perseorangan atau tubuh aturan yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
2. Hak milik atas satuan rumah susun ialah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik ini meliputi hak atas Bagian Bersama, benda Bersama, dan tanah bersama, yang semuanya merupakan satu-kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
3. Hak atas bab bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama sesuai dengan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama.

Tanda Bukti Hak Milik Satuan Rumah Susun

1. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahunn 1960
2. Gambar skema Tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang mengatakan satuan rumah susun yang dimiliki
3. Pertelaan mengenai besarnya bab hak atas bab bersama, benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan kersmuannya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Pengalihan hak atas satuan rumah susun juga sanggup dilakukan melalui pewarisan atau cara pemidahan hak sesuai dengan ketentuan aturan yang berlaku. Pemindahan hak ini harus dilakukan dengan Akta PPAT dan didaftarkan pada kantor agrarian.

Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya sanggup dijadikan jaminan hutang dengan:

•  Dibebani hipotik, bila tanah hak milik atau hak guna bangunan
•  Dibebani fidusia, bila tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.

Hipotik atau fidusia sanggup juga dibebani berserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pertolongan kreditnya dilakukan secara sedikit demi sedikit sesuai dengan pelaksaan pembangunan rumah susun tersebut.

Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam pasal 8 ayat 3 sanggup dijadikan jaminan hutang dengan:

•  Dibebani hipotik, bila tanah hak milik atau hak guna bangunan
•  Dibebani fidusia, bila tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.

Pemberian Hipotik ini dilakukan dengan sertifikat Pejabat Pembuat Akta Tanah dan wajib didaftarkan pada kantor agrarian kabupaten dan kotamadya untuk dicatatkan pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan.

Diterbitkan sertifikat hipotik yang terdiri dari salinan buku tanah hipotik dan salinan sertifikat pejabat pembuat sertifikat tanah.

Tanggal buku tanah hipotik ialah tanggal yang ditetapkan tujuh hari sehabis penerimaan secara lengkap surat-surat yang dibutuhkan bagi pendaftarannya oleh kantor Agraria kabupaten atau Kotamadya yang bersangkutan atau bila hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

Sertifikat hipotik mempunyai kekuatan eksekutorial dan sanggup dilaksanakan sebagai putusan pengadilan.

Bentuk dan isi sertifikat Pejabat Pembuat Akta Tanah, bentuk dan isi buku tanah hipotik serta hal-hal lain mengenai registrasi hipotik dan pembenan sertifikat sebagai tanda bukti, ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan ketentuan peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960.

Pemberian fidusia dilakukan dengan sertifikat pejabat pembuat sertifikat tanah dan wajib didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan.

Bentuk dan isi sertifikat Pejabat Pembuat sertifikat Tanah dan hal-hal lain mengenai pencatatan fidusia diselenggarakan berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960.

Dalam pertolongan hipotik atau fidusia sanggup diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu sanggup dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual.

Dalam hal pelunasan, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut bebas dari hipotik atau fidusia yang membebaninya.

Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hipotik atau fidusia, sanksi hipotik atau fidusia yang bersangkutan sanggup dilaksanakan di bawah tangan bila dengan cara demikian akan sanggup diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

Pelaksanaan penjualan gres sanggup dilakukan sehabis lewat 1 bulan semenjak diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan dalam dua surat kabar yang beredar di tempat yang bersangkutan, dan/atau media massa cetak setempat, tanpa ada pihak yang menyatakan keberatan.

Satuan rumah susun yang telah dibangun gres sanggup dijual untuk dihuni sehabis menerima izin kelayakan untuk dihuni dari Pemda yang bersangkutan.

Ketentuan mengenai izin kelayakan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni.

Perhimpunan penghuni diberi kedudukan sebagai tubuh aturan berdasarkan Undang-Undang ini.

Perhimpunan Penghuni berkewajiban untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan pemilikan dan penghuniannya.

Perhimpunan Penghuni sanggup membentuk atau menunjuk tubuh pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap penggunaan bab baersama, benda bersama, tanah bersama, dan pemeliharaaan serta perbaikannya.

Semuanya diatur oleh Peraturan Pemerintah.

Note:

Pemerintah telah mengeluarkan peraturan terbaru pada tahun 2011

Tweet

Rian SEO

Blogger yang senang mempelajari hal-hal baru seputar Blog, SEO dan Bisnis Online.

Subscribe to receive free email updates: